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走进新时代
分类:房地产

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今天,你的房租涨了吗?和老牌资本主义国家的大都市比,北上广深房租这点小涨幅,很有可能只是一个开头。随着城市吸引力上升,房租往往也会上升,有时候还会超过大多数居民的工资水平。

纽约从三四十年前就开始和高房租斗智斗勇。随着战争难民和东欧移民的大量涌入,西欧居民也饱受房租暴涨之苦。不管是纽约伦敦还是东京巴黎,大都市租房难且贵原因是相似的:可负担房屋供应量远远落后于增长人口的需求。

然而,不同城市的解决之道差之毫厘,我们就挑纽约、柏林和东京这三个典型来看看,为保持城市活力、降低中产和低收入者的生活成本,城市管理者都做了什么,最后又导致了什么结果?

纽约:和高房租斗智斗勇几十年

租房环境

纽约有77%的家庭住租屋,平均收入的60%要用于支付房租,除去税务和医疗保险要用掉的30%,家庭可支配收入几乎所剩无几。

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▲前5个是纽约5大区,Staten Island因为去城里要做半小时轮渡,所以房价比较便宜,房屋自有率稍高,其他区的房屋自有率低到不忍心看

图源:Reason.com

而在过去20年间,纽约房价涨了40%,工资仅上涨15%。与此同时,纽约仍在吸引全世界的富豪和平民涌入,房租连涨不是梦。

2007年爆款美剧《绯闻女孩》中,过气歌手兼单亲爸爸靠几场小演出的收入就能在布鲁克林租房,还能把两个小孩送到顶级私校和富豪谈恋爱,在现实生活里几乎不可能发生。中产家庭委身在小而贵的房子里才是生活常态。

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▲如果没记错的话,男主一家人在布鲁克林住的是大三居,目前布鲁克林一室一厅月租至少在3000美元以上。用现在的眼光看,能在布鲁克林住这么大房子的人,确实有钱去追曼哈顿白富美

图源:Gossip Girl Wiki - Fandom

1998年开播《欲望都市》反倒更符合现实:像律师、公关公司老板、畅销书作家等不用养娃的单身顶薪族,才有可能在纽约买楼、住美美的单身公寓。

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▲Carrie租的小屋,现实中很可能是三口之家梦寐以求的房间

图源:The Decorista

租房政策

纽约有217万套可租公寓,其中48%是福利房,8%是政府建的公共住宅,8%是政府补贴房,剩下36%是市价房。

早期,纽约有两套租房政策:租金管控(rent-control)和租金稳定(rent-stablized)。

租金管控的房子全市大概有4万套。只要是1971年7月1日前入住租金管控公寓的租户,就能以极低廉的租金一直续租。租户去世后,这项权利可以转移给配偶和子女继承。租金管控的房子虽然不会再增加,但已形成利益固化,无法惠及新移民。

租金稳定,一般是针对1974年以前建造的、有至少6个房间,且月租低于2500美元的建筑(以下称稳租房)。全市稳租房约100万套,租金涨幅受政府控制,每年涨幅很小甚至不涨。

然而,由于地税、物业费和房屋维护成本增加,很多房东不堪重负。资本集团趁机低价购入大量稳租房,重新装修后提高租金,只要超过2500美元就能脱离管控、和市价接轨。除了重新装修,有的公司甚至通过逼迁来赶走走租户,这样拆老楼盖新楼,转卖又能大赚一笔。在资本看来,稳租房盈利空间堪比金矿。

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▲华人街有很多稳租房,里面住的大多是65岁以上的老人,不懂英文,更不要说保护自己的稳租房不被投机客盯上

图源:Explorizers

两项老政策接连失灵后,市政府始建公共住宅,低价卖给低收入人群,但效果不好。先是政府开支过大,财政不堪重负。其次是社区配套设施差、治安也不好(税收少养不起警察),居民很难获得优质的工作机会。

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▲公共住宅Campos Plaza 2建好不久,安全预算告急,很快电梯没人维修、油漆剥落、租客开始习惯听到邻居枪掉落在地板上的声音

图源:纽约每日新闻

行政干预连连失效。1974年,纽约市政府不盖楼了,这回轮到国家给低收入群体发租房券。符合资格者只需用年收入的30%交租,剩余房租用租房券支付即可,最高优惠为2000美元/月。

这项政策还算管用,低收入群体租房压力稍减。但纽约房租实在太高,中产阶级年收入的30%也交不了房租,怎么办?

接着试呗,连市长白思豪(Bill de Blasio)都信誓旦旦的保证,为了城市的未来、经济发展和社会公平,纽约必须对权贵、中产和低技能者都有同样的吸引力。

后来,市政府又尝试了80/20计划和低收入房屋税务减免计划等等。这两种方案内容相似,即通过税收减免等优惠,让开发商把部分房屋低价卖给低收入群体和中产,由抽签决定哪个家庭能获得购买权。

目前,这些政策带来的房屋供应只是毛毛雨,远远追不上日益增长的城市人口。市长白思豪的平价房屋建造计划还在推进、纽约中产阶级的租房压力仍未消失。毕竟,只要失业或提租,他们就要和这座魅力都市说再见了。

租房过程

美国没有小区的概念,一幢公寓盖好之后,由物业公司负责维护和出租,所以租房子找每栋楼的物业问就可以。

纽约新移民多,人生地不熟,通过中介找房能快速找到复合条件的房子,中介费大概是月租的8-15%。

一般来说,房东会希望租客年收入在月租的40倍以上,收入越高涨租的空间就越大。

如果达不到这个水平,那么就需要找个年收入在月租80倍以上的保证人。

很多收入不够高的纽约客,无可避免的要找室友,否则会付不起房租。

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▲老友记

图源:teleprograma.diezminutos.es

柏林:租房天堂?不,不再是了

租房环境

在德国,只有约50.4%的家庭居住在自有住房中(低于欧盟60%的住房自有率水平),49.6%的家庭租房居住,其中45.4%的家庭租住私人租赁住房,4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。根据柏林洪堡大学2017年做的调查,超过4成租房族房租占收入比高于30%。

柏林和德国其他大城市一样,曾经是租房天堂兼人类城市完美样本:经济稳健、人口素质高、生活成本低、社区活力足。

由于老龄化和少子化影响,房屋市场一度供过于求。为减轻财政压力,市政府纷纷把公共住宅打折抛售。1990年全国还有287万户平价公共住宅,卖到2016年,全国只剩下124万户公共住宅。

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▲德国公共住宅

图源:Pinterest

政府算盘打得很好,然而2008年的金融危机和欧元危机彻底打乱了政府的阵脚。

德国在快速从金融危机中恢复过来后,失业率创新低,吸引了科技公司、经济难民和欧元热钱(当时欧洲央行实行低利率政策)的注意。高素质人才、低技能人群和热钱纷纷涌入柏林等大城市。

租房政策

房,自然是不够的。德国政府本着人道主义精神,出台了退租保护和房租管制政策,还给低收入群体提供住房补贴,实际情况却和政府的想法背道而驰。

退租保护,即租客在租约内可以无理由解约,房东却没有同等权利。

房租管制,即房东三年内不能提价至当地房租水平的20%以上(不包括新房和重新装修的房屋)。

种种管制,使房东在挑房客时就筛掉那些看上去“不稳定”的人,比如外国人、自由职业者、艺术家、音乐家(会吵到邻居)、领住房补助的低收入群体,甚至是养宠物的人(会吵到邻居)。

德国的建筑标准逐年提升,住宅建造成本也不断增加,在平价房源极度紧缺的情况下,建筑许可证反而越来越难拿。刚刚提到的热钱/资本就在这时粉墨登场了。

投机客带着巨额热钱,大量收购政府拍卖的平价公共住宅,翻新后高价租出。以慕尼黑的Schwabing区为例,根据《南德意志报》2018年2月的报道,被投机客整修过的房子租金直接飚涨176%。

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▲在德国大城市租房经常会碰到两极化的房子,个人房东不能随意涨租,所以也没有动机修缮房屋,房屋状况较差。投机客则是通过翻新来脱离房租控制,所以房屋状况都特别好

图源:expedia.it

除此之外,不少个人住宅也被投机者低价收购。投机客先用各种手段逼走长期租户,比如不修电梯、弄脏公共区域、半夜打电话、把你家窗封上、在冬天停暖维修等等。租客“自愿”解约后,投机客就能翻新、高价出租或直接卖给下一任投机客,大赚一笔。

2013年,柏林一位租户兼导演Katrin Rothe被赶出公寓后,拍了纪录片《Betongold(混凝土黄金)》,把地产投机商的逼迁手段和商业模式抖光光,震惊德国社会。

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▲Katrin Rothe无法录下来的东西在Betongold里都用动画来呈现,一纸16年的租约阻挡不了投机客想要翻新房子、提高租金、快速赚钱的野心

图源:Betongold

租房过程

在柏林租房,通常由房东付中介费,用互联网招租的方式也很普遍。

柏林个人房东要挑的租客不一定比纽约少,但考虑到法律对房客的保护和对房租的控制(房租其实不贵),他们倾向于看上去更稳定、不会捣乱的房客。

在个人房东眼里,金融、法律等专业领域的顶薪族就比外国人、自由职业者、艺术家更适合当房客。

剩下那些人,能不能有地方住就看天意了。

东京

租房环境

在东京,租房完全是另一个画风。东京都市圈常住人口为4200万,几乎是北京常住人口的两倍。

日本虽然进入老龄化社会,但不妨碍东京源源不断的吸引日本年轻人和外国劳动力长住。和其他国际大都市比,东京物价高,房租压力却小得多。因为在最根本的问题——房屋供应量上,东京实在是优秀。

庞大复杂的地铁把东京都、千叶县、埼玉县和神奈川县连在一起。近郊进城地铁大概需要40分钟,远郊进城大概需要1.5小时,方便且个人负担小。不像纽约要坐轮渡、北京要上高速,时间金钱消耗都很大。

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▲东京地铁图,密集恐惧症慎入

图源:Go Away, Sam...

日本土地产权私有,居民有权在自己的土地上拆改建筑。今日平房可能明天就要改成一栋公寓楼,而邻居对此毫无办法。

政府发放新住宅许可证的数量也非常多,2014年,东京发放了142,417套新住房许可证。对比加利福尼亚州,一个常住人口三倍于东京的地方,同年仅发放了83,657套新住房。目前,加州的旧金山市和洛杉矶市租金分别排世界第1和第10。东京排名15,虽然也不低,但刨去东京23区,近郊和远郊的房租大概只占应届生收入的1/4到1/5。

另外,很多公司为了吸引优秀人才,可以提供单身宿舍、负担50-100%的房租,甚至连伙食费都包,待遇相当丰厚。和其他国际大都市相比,东京居民的房租压力算是比较轻的了。

租房流程

在东京找房主要靠经验丰富的中介。

日本政府规定,找到房源的中介需要把买卖租赁房屋的信息上传到统一的网站,以避免其他中介在房屋信息上动手脚。佣金由找到房源的中介和拉来客户的中介平分,这样能防止中介操纵价格,市场也不容易被垄断。

在这个过程中,房客不用和房东打交道,非常省心。事成之后,中介会收取1-2月的房租作为佣金。

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▲在日本租房,享受中介的服务就行,完全不用和房东打交道

图源:GaijinPot Blog

东京23区是明星富豪居住的地方,普通上班族都住在23区外的近郊或远郊,月租不会太贵,头金比较高。

头金包括中介费、押金、礼金和头一两个月的房租。押金会用来支付清扫和维修费用,基本不会退还。

昨天,我们征集了大家对房租的看法,大部分人的房租收入比都能控制在30%以内。反而是房东抱怨租售比太低,出租收入和银行利率差不多。

从纽约、柏林和东京的经验可以看出,一个城市的吸引力越高,房租也会越高,除非平价住宅的供应量能追上不断增长的人口,否则房租就极易被投机客操纵。

三个城市都意识到,城市不能只有权贵和富豪,但只有东京成功找到一条低成本供应平价住宅之路。

那么你的城市呢?它是否还能容纳小商小贩、市井生活,它是否还有足够的空间给新移民施展拳脚、发光发热?在评论区里说说你的看法吧!

来源:住范儿原创

编辑:宇宙英雄

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